Simplex urbanístico: comprar casa sem ficha técnica e licença de utilização tem riscos

Comprar casa sem ter acesso à ficha técnica e à licença de utilização tem riscos. A DECO PROteste Casa aconselha a não dispensar estes documentos.

A dispensa de apresentação da ficha técnica da habitação e da licença de construção ou utilização na escritura pública é uma das medidas do simplex para licenciamentos urbanísticos que entrou em vigor no dia 4 de março de 2024. Com esta medida, pretende-se simplificar as formalidades relativas à compra e venda de imóveis.

Assim, aquando da celebração de um contrato de compra e venda de imóveis, a exibição ou a prova de existência da ficha técnica da habitação e de licenças deixa de ser obrigatória. Mas, aquando da realização da escritura, o conservador, ajudante ou escriturário, o notário, o advogado ou o solicitador, devem informar que o imóvel pode não dispor dos títulos urbanísticos necessários para a utilização ou construção.

Apesar do dever de informação, esta medida pode resultar no facto de ser possível adquirir uma casa sem que disponha das respetivas licenças.

Que riscos corre se não pedir estes documentos?

Apesar de não ser obrigatório apresentar a ficha técnica e a licença de construção ou utilização para celebrar a escritura, ainda assim deve continuar a solicitá-los, se pretende adquirir um imóvel. Estes documentos continuam a ser exigidos noutras fases que antecedem a escritura. E as razões para o fazer são várias:

• apesar da medida prevista no simplex, o Banco de Portugal já admitiu que a banca é livre de continuar a exigir a ficha técnica para conceder crédito à habitação;
• sem a ficha técnica, o edifício pode não estar conforme com os projetos aprovados pela câmara municipal competente (no limite, a construção poderia ser considerada ilegal);
• se construção for ilegal, o comprador não tem como se defender;
• em casos extremos, pode estar a comprar uma casa insegura em termos de construção;
• caso o banco exija os documentos, o comprador pode perder o que despendeu no contrato-promessa de compra e venda da casa.

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Ficha técnica deve ser guardada por dez anos

A ficha técnica da habitação é um documento que descreve as características técnicas e funcionais de prédios destinados a habitação. O documento é concluído no momento em que terminam as obras de construção, reconstrução, ampliação ou alteração do imóvel, reforçando os direitos dos consumidores à informação e à proteção dos seus direitos económicos, no âmbito de uma aquisição.

O promotor imobiliário deve manter, pelo menos, durante dez anos, um arquivo relativo a fichas técnicas da habitação que tenha emitido (relativas a cada prédio ou fracção). Por outro lado, o promotor imobiliário é obrigado a depositar um exemplar da ficha técnica da habitação de cada prédio ou fracção na câmara municipal. No entanto, para o fazer, deverá pagar a taxa municipal antes da realização da escritura que envolva a aquisição da propriedade de prédio ou fração destinados à habitação.

Daí que, apesar de já não ser obrigatório apresentar a ficha técnica da habitação para a escritura, o proprietário do imóvel esteja obrigado a conservar o documento. Em caso de perda, deve solicitar ao promotor ou à câmara municipal competente uma segunda via.