É um duplex ou um aproveitamento de sótão?

Quando pensa em comprar um apartamento "duplex", certifique-se de que a obra está devidamente autorizada. É mesmo um duplex ou um apartamento com aproveitamento de sótão de uso comum?

Em geral, sótãos no topo do edifício integram as partes comuns de um prédio em regime de propriedade horizontal. No entanto, este espaço pode ser utilizado por apenas um dos condóminos à revelia da lei e da assembleia de condóminos. A transação de imóveis ou a realização de obras nestas zonas (sótãos) podem revelar-se um problema.

A lei é clara ao referir que se presumem comuns as partes não afetas ao uso exclusivo de um dos condóminos. Há, no entanto, exceções, uma vez que o título constitutivo da propriedade horizontal (TCPH) pode atribuir o uso de um sótão a um determinado condómino.  Neste caso, o proprietário pode usufruir do mesmo como bem entender e os restantes condóminos não se podem opor.

Quando esta utilização não está determinada no TCPH, este assunto deve ser levado à assembleia de condóminos e aprovado por unanimidade.

Mas um morador pode decidir acrescentar uma nova assoalhada à sua fração (através de uma abertura de acesso interno), sem a autorização da assembleia de condóminos.

Em prédios mais antigos, os vizinhos – os mesmos desde sempre – podem tolerar a utilização do espaço, mesmo que não o tenham aprovado em assembleia. Mas, quando a fração é vendida, podem advir daí conflitos.

Na pior das hipóteses, o novo proprietário pode ser forçado a demolir as obras que eventualmente tenham sido realizadas e a repor o estado do prédio à forma original, caso os restantes condóminos assim o entendam.

Cuidados na hora da compra

Quando pretende comprar uma fração autónoma de um prédio em propriedade horizontal esteja atento:

• Não compre gato por lebre: em prédios mais antigos confirme o que significa o “duplex T2 + 1” anunciado pelo vendedor. Verifique o TCPH e, caso seja omisso, solicite a deliberação da assembleia de condóminos aprovada por unanimidade a autorizar o uso do sótão pela fração.
• Aproveite para confirmar a área útil da propriedade e o valor proporcional das partes comuns. É importante, por exemplo, para a contratação de seguros multirriscos.
• O número de descrição predial, o artigo matricial e composição da habitação: número de assoalhadas e, se for o caso, a indicação de que tem cave, arrecadação, garagem ou lugar de garagem. É também relevante para o cálculo de impostos como o IMT ou o IMI.

Atenção no momento das obras

Em caso de necessidade de obras nas partes comuns ou nas frações autónomas, é também importante estar atento a essa distribuição da propriedade.

• Tem de se respeitar o TCPH, não se podendo fazer nada que contrarie o definido;
• As despesas relativas às partes comuns do prédio que sejam de uso exclusivo de um condómino são, em geral, da sua responsabilidade.
• Tratando-se de obras de conservação de áreas de uso exclusivo, mas que afetem o estado de conservação de outras áreas comuns, o condómino apenas terá de pagar as despesas sozinho se tiver sido ele a causar os danos, de outro modo são pagas na proporção por todos os condóminos.